Finanzierungsbeispiel Wohnung

1 Wohnung – KP 200.862,40€

Grund und Boden 6.783,60 €
Altgebäudesubstanz 3.391,80 €
Anteilige Kosten Neubau/Umbau – Normal-Afa 56.687,00 €
Modernisierungskosten: Pflegeheim -0,00 €
Sanierungskosten – Denkmalschutzförderung (*5) 131.500,00 €
Inventar 2.500,00 €
Summe der Anschaffungskosten (*1) 200.862,40 €
Kaufpreis 200.862,40 €
Fremdfinanzierung (*2) 80 % 160.690,00 €
Eigenmittel (*3) 20 % 40.172,40 €
Jahresnettopacht (8.034,50 €)/Kaufpreis (200.862,40 €)
× 100 = anfängliche Bruttorendite (4 % gerundet)*

Piggybank


Berechnungsbeispiel1. Jahr2. Jahr3. Jahr4. Jahr5. Jahr6. Jahr7. Jahr8. Jahr9. Jahr10. Jahr11. Jahr12. JahrInsgesamt
A)Abschreibung Denkmalschutz9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %7,00 %7,00 %7 ,00%7,00 %
Summe Abschreibung in % kumuliert9,00 %18,00 %27,00 %36,00 %45,00 %54,00 %63,00 %72,00 %79,00 %86,00 %93,00 %100 %
Abschreibung p. a.8.640 €8.640 €8.640 €11.835 €11.835 €11.835 €11.835 €11.835 €9.205 €9.205 €9.205 €9.205 €131.500 €
B)Abschreibung Altgebäudesubstanz2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %
Summe Abschreibung in % kumuliert2,50 %5,00 %7,50 %10,0 %12,50 %15,00 %17,50 %20,00 %22,50 %25,00 %27,50 %30,00 %
Abschreibung p. a.84 €84 €84 €85 €85 €85 €85 €85 €85 €85 €85 €85 €1.020 €
C)Abschreibung Neubau/Umbau2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %
Summe Abschreibung in % kumuliert2,00 %4,00 %6,00 %8,00 %10,00 %12,00 %14,00 %16,00 %18,00 %20,00 %22,00 %24,00 %
Abschreibung p. a.1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €1.134 €13.608 €
D)Abschreibung Inventar10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %
Summe Abschreibung in % kumuliert10,00 %20,00 %30,00 %40,00 %50,00 %60,00 %70,00%80,00 %90,00 %100,00%
Abschreibung p. a.250 €250 €250 €250 €250 €250 €250 €250 €250 €250 €2500 €
Summe jährliche Abschreibung-13.304 €-13.304 €-13.304 €-13.304 €-13.304 €-13.304 €-13.304 €-13.304 €-10.424 €-10.424 €-10.424 €-10.424 €-148.628 €
Summe Abschreibung kumuliert-13.304 €-26.608 €-39.912 €-53.216 €-66.520 €-79.824 €-93.128 €-106.432 €-117.106 €-127.780 €-138.204 €-148.628 €
abzüglich Zinsen gem. Fremdfinanzierungsbeispiel (*2)-3.168 €-3.067 €-2.964 €-2.859 €-2.752 €-2.642 €-2.530 €-2.417 €-2.300 €-2.182 €-2.061 €-1.938 €-30.880 €
abzüglich Verwaltungskosten f. Hausverwaltung-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-1.115 €
Jährliche Pachterlöse8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €8.034 €96.408 €
Zwischenergebnis (steuerlich)-8.531 €-8.430 €-8.327 €-8.222 €-8.115 €-8.005 €-7.893 €-7.780 €-5.033 €-4.915 €-4.544 €-4.421 €-84.215 €
Angenommene Progression (Steuersatz 42,0 % + 5,5 % Soli-Zuschl.) (*4)44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %
Summe jährliche Steuerersparnis (*4)3.780 €3.735 €3.690 €3.643 €3.596 €3.547€3.497 €3.447 €2.230 €2.178 €2.013 €1.959 €37.315 €
Summe Steuerersparnis kumuliert3.780€7.515 €11.205 €14.848 €18.444 €21.991 €25.488 €28.935 €31.165 €33.343 €35.356 €37.315 €
Liquiditätsüberschuss vor Tilgung Fremdfinanzierung8.553 €8.609 €8.667 €8.725 €8.785 €8.846 €8.908 €8.971 €7.871 €7.937 €7.893 €7.962 €101.728 €
abzüglich Tilgung gem. Fremdfinanzierungsbeispiel (*2)-5.005 €-5.106 €-5.209 €-5.314 €-5.421 €-5.531 €-5.643 €-5.756 €-5.873 €-5.991 €-6.112 €-6.235 €-67.196 €
Liquiditätsüberschuss nach Tilgung Fremdfinanzierung3.548 €3.503 €3.458 €3.411 €3.364 €3.315 €3.265 €3.215 €1.998 €1.946 €1.781 €1.727 €34.532 €
Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital nach Steuern (*3)8,83 %8,72 %8,61 %8,49 %8,37 %8,25 %8,13 %8,00 %4,97 %4,84 %4,43 %4,30 %

* Die Bruttorendite errechnet sich aus dem Kaufpreis und den prognostizierten Pachteinnahmen. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die anfallenden Erwerbsnebenkosten, die monatliche Verwaltungsgebühr und etwaige Instandhaltungsrücklagen und ist daher niedriger.

*1 Anschaffungskosten: Die Anschaffungskosten erhöhen sich um Anschaffungsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,9 %) und ggf. weitere Kosten; bei deren Einbeziehung verändern sich die angegebenen Werte

*2 Fremdfinanzierungsbeispiel: Unverbindliche Berechnung unter der Annahme eines Fremdfinanzierungsanteils von 80 % der Nettoanschaffungskosten und Nominalzinssatzes von 2 % p.a., einer Zinsbindung von 12 Jahren und einer Tilgungslaufzeit von 25 Jahren

*3 Eigenmittel: Bei der Berechnung wurden 20 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis unterstellt, jedoch keine Anschaffungsnebenkosten, siehe (*1); bei Einbeziehung verändern sich die angegebenen Werte

*4 Steuerersparnis: Die Berechnung erfolgte unter der Annahme eines durchgängigen Grenzsteuersatzes von 42 % zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 % jedoch ohne Kirchensteuer; weitere Werbungskosten verändern die Berechnung

*5 Sanierungskosten – Denkmalschutzförderung: Der Ansatz der steuerlichen Bemessungsgrundlage für die Denkmalschutzförderung wurde mit ca. 70 % der gesamten Gebäudekosten (ohne Altgebäudeanteil) geschätzt