Finanzierungsbeispiel Pflegeappartement

1 Pflegeappartement – KP 147.368,21 €

Grund und Boden 6.757,40 €
Altgebäudesubstanz 3.378,70 €
Anteilige Kosten Neubau/Umbau – Normal-Afa 41.232,11 €
Modernisierungskosten: Pflegeheim -0,00 €
Sanierungskosten – Denkmalschutzförderung (*5) 96.000,00 €
Inventar -0,00 €
Summe der Anschaffungskosten (*1) 147.368,21 €
Kaufpreis 147.368,21 €
Fremdfinanzierung (*2) 80 % 117.895,00 €
Eigenmittel (*3) 20 % 29.473,21 €
Jahresnettopacht (6.631,56 €)/Kaufpreis (147.368,21 €)
× 100 = anfängliche Bruttorendite (4,5 % gerundet)*

Stuhl


Berechnungsbeispiel1. Jahr2. Jahr3. Jahr4. Jahr5. Jahr6. Jahr7. Jahr8. Jahr9. Jahr10. Jahr11. Jahr12. JahrInsgesamt
A)Abschreibung Denkmalschutz9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %9,00 %7,00 %7,00 %7 ,00%7,00 %
Summe Abschreibung in % kumuliert9,00 %18,00 %27,00 %36,00 %45,00 %54,00 %63,00 %72,00 %79,00 %86,00 %93,00 %100 %
Abschreibung p. a.8.640 €8.640 €8.640 €8.640 €8.640 €8.640 €8.640 €8.640 €6.720 €6.720 €6.720 €6.720 €96.000 €
B)Abschreibung Altgebäudesubstanz2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %2,50 %
Summe Abschreibung in % kumuliert2,50 %5,00 %7,50 %10,0 %12,50 %15,00 %17,50 %20,00 %22,50 %25,00 %27,50 %30,00 %
Abschreibung p. a.84 €84 €84 €84 €84 €84 €84 €84 €84 €84 €84 €84 €1.008 €
C)Abschreibung Neubau/Umbau2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %2,00 %
Summe Abschreibung in % kumuliert2,00 %4,00 %6,00 %8,00 %10,00 %12,00 %14,00 %16,00 %18,00 %20,00 %22,00 %24,00 %
Abschreibung p. a.825 €825 €825 €825 €825 €825 €825 €825 €825 €825 €825 €825 €9.900 €
D)Abschreibung Inventar10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %10,00 %
Summe Abschreibung in % kumuliert10,00 %20,00 %30,00 %40,00 %50,00 %60,00 %70,00%80,00 %90,00 %100,00%
Abschreibung p. a.0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €0 €
Summe jährliche Abschreibung-9.549 €-9.549 €-9.549 €-9.549 €-9.549 €-9.549 €-9.549 €-9.549 €-7.629 €-7.629 €-7.629 €-7.629 €-106.908 €
Summe Abschreibung kumuliert-9.549 €-19.098 €-28.647 €-38.196 €-47.745 €-57.294 €-66.843 €-76.392 €-84.021 €-91.650 €-99.279 €-106.908 €
abzüglich Zinsen gem. Fremdfinanzierungsbeispiel (*2)-2.324 €-2.250 €-2.174 €-2.097 €-2.019 €-1.938 €-1.856 €-1.773 €-1.688 €-1.601 €-1.512 €-1.422 €-22.654 €
abzüglich Verwaltungskosten f. Hausverwaltung-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-93 €-1.115 €
Jährliche Pachterlöse6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €6.631 €79.572 €
Zwischenergebnis (steuerlich)-5.335 €-5.261 €-5.185 €-5.108 €-5.030 €-4.949 €-4.867 €-4.784 €-2.779 €-2.692 €-2.603 €-2.513 €-51.105 €
Angenommene Progression (Steuersatz 42,0 % + 5,5 % Soli-Zuschl.) (*4)44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %44,31 %
Summe jährliche Steuerersparnis (*4)2.364 €2.331 €2.297 €2.263 €2.229 €2.193 €2.157 €2.120 €1.231 €1.193 €1.153 €1.113 €22.644 €
Summe Steuerersparnis kumuliert2.364 €4.695 €6.992 €9.255 €11.484 €13.677 €15.834 €17.954 €19.185 €20.378 €21.531 €22.644 €
Liquiditätsüberschuss vor Tilgung Fremdfinanzierung6.578 €6.619 €6.661 €6.704 €6.748 €6.793 €6.839 €6.885 €6.081 €6.130 €6.179 €6.229 €78.447 €
abzüglich Tilgung gem. Fremdfinanzierungsbeispiel (*2)-3.672 €-3.746 €-3.822 €-3.899 €-3.978 €-4.058 €-4.140 €-4.223 €-4.309 €-4.396 €-4.484 €-4.575 €-49.302 €
Liquiditätsüberschuss nach Tilgung Fremdfinanzierung2.906 €2.873 €2.839 €2.805 €2.770 €2.735 €2.699 €2.662 €1.772 €1.734 €1.695 €1.654 €29.145 €
Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital nach Steuern (*3)9,86 %9,75 %9,63 %9,52 %9,40 %9,28 %9,16 %9,03 %6,01 %5,88 %5,75 %5,61 %

* Die Bruttorendite errechnet sich aus dem Kaufpreis und den prognostizierten Pachteinnahmen. Die Nettorendite berücksichtigt zusätzlich die anfallenden Erwerbsnebenkosten, die monatliche Verwaltungsgebühr und etwaige Instandhaltungsrücklagen und ist daher niedriger.

*1 Anschaffungskosten: Die Anschaffungskosten erhöhen sich um Anschaffungsnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer (6,5 %), Notar- und Gerichtskosten (ca. 1,9 %) und ggf. weitere Kosten; bei deren Einbeziehung verändern sich die angegebenen Werte

*2 Fremdfinanzierungsbeispiel: Unverbindliche Berechnung unter der Annahme eines Fremdfinanzierungsanteils von 80 % der Nettoanschaffungskosten und Nominalzinssatzes von 2 % p.a., einer Zinsbindung von 12 Jahren und einer Tilgungslaufzeit von 25 Jahren

*3 Eigenmittel: Bei der Berechnung wurden 20 % Eigenkapital bezogen auf den Kaufpreis unterstellt, jedoch keine Anschaffungsnebenkosten, siehe (*1); bei Einbeziehung verändern sich die angegebenen Werte

*4 Steuerersparnis: Die Berechnung erfolgte unter der Annahme eines durchgängigen Grenzsteuersatzes von 42 % zzgl. Solidaritätszuschlag von 5,5 % jedoch ohne Kirchensteuer; weitere Werbungskosten verändern die Berechnung

*5 Sanierungskosten – Denkmalschutzförderung: Der Ansatz der steuerlichen Bemessungsgrundlage für die Denkmalschutzförderung wurde mit ca. 70 % der gesamten Gebäudekosten (ohne Altgebäudeanteil) geschätzt