Chancen und Risiken

Investitionen in Immobilien sind im Allgemeinen inflationsgeschützt. Während aufgenommene Kreditschulden gemessen an der Kaufkraft inflationsbedingt auch unabhängig von einer Tilgung sinken, führen Preissteigerungen im Pachtvertrag zu höheren Erträgen, die die Kaufkraftverluste ausgleichen.

Die Pachtverträge der Malteser Rhein-Ruhr gGmbH beinhalten eine automatische Preisanpassungsformel. Nach Ablauf der Festschreibungszeit von fünf Jahren werden die Pachtzahlungen mit neutral durch das Statistische Bundesamt ermittelten Indizes geprüft und ggf. neu berechnet. Bei steigendem Inflationsszenario werden dadurch in den langfristigen Pachtverträgen die Erträge während der Pachtdauer gesichert.

Bei Investitionen in Renditeobjekte stehen für den Anleger die wirtschaftlichen Chancen im Vordergrund. Selbst sorgfältigste Planungen und Kalkulationen können aber zukünftige Entwicklungen in wirtschaftlicher oder rechtlicher bzw. steuerlicher Hinsicht nicht vorwegnehmen. Ungünstige Änderungen können die prognostizierte Entwicklung gefährden, günstige Entwicklungen dagegen die Ertragsprognosen auch deutlich verbessern. Verlässlichster Einflussfaktor der Rendite ist daher die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des pachtenden Unternehmens.

Letztlich ist es für jeden Anleger empfehlenswert, die Angaben und Annahmen des Exposés mit den persönlichen Zielen abzustimmen und sich ggf. zusätzlichen fachkundigen Rat einzuholen.

Kaffee

Vermietungssituation

Der Pachtvertrag mit der bankgeprüften und bonitätsstarken Malteser Rhein-Ruhr gGmbH wird über 20 Jahre mit zusätzlicher Verlängerungsoption von 2×5 Jahren geschlossen. Die Malteser Rhein-Ruhr gGmbH trägt das Belegungs- und Vermietungsrisiko einzelner Appartements. Die Pacht an die Investoren/Eigentümer fließt auch bei Leerstand.

Theoretisch kann sich die Bonität eines Mieters/Bewohners verschlechtern und daraus folgend die Mietzahlungsfähigkeit reduzieren. Der Pächter/Betreiber wird aber seinen Verpflichtungen gegenüber den Investoren/Eigentümern immer nachkommen, da die Pachtzahlungen durch entsprechend verhandelte Pflegesätze mit den Kostenträgern gesichert sind.

Übernimmt ein anderer Betreiber die Einrichtung, könnte es theoretisch zu einem Ausfall oder Teilausfall von Pachtzahlungen kommen, wenn die Belegung zu diesem Zeitpunkt nicht vollständig gesichert wäre.

Die Entwicklung gesetzlicher Rahmenbedingungen und der Wettbewerbssituation kann nicht über die gesamte Laufzeit des Pachtvertrages eingeschätzt werden.

 

Nachfrage nach Senioren-Pflegeplätzen

Durch den demografischen Wandel steigt der Bedarf an modernen Wohnformen/Pflegeplätzen für Senioren. Deshalb ist eine hohe Auslastung des Seniorenparks zu erwarten. Belegungsschwankungen können eventuell durch ein steigendes Angebot an Senioreneinrichtungen entstehen. Bonitätsstarke Betreiber sind erfahrungsgemäß in der Lage, solche Schwankungen zu kompensieren.

Fungibilität der Investition

Investoren/Eigentümer können ihr Sondereigentum an Immobilien jederzeit verkaufen. Nach zehn Jahren sind die Veräußerungsgewinne nach heutiger Gesetzgebung steuerfrei. Unter Renditegesichtspunkten ist ein Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren nicht zu empfehlen. Die sehr guten Renditechancen liegen in den hohen Abschreibungsmöglichkeiten für denkmalgeschützte Immobilien. Wird die Immobilie vor Ablauf des Spekulationszeitraumes von zehn Jahren veräußert, können dem Investor durch die Besteuerung des Veräußerungsgewinns steuerliche Nachteile entstehen.

 

Instandhaltung

Für Wartung und Instandhaltung des Seniorenparks ist der Pächter verantwortlich. Den Investoren/Eigentümern unterliegt lediglich der Unterhalt von Dach und Fach. Hierfür werden entsprechende Rücklagen gebildet.

Prognostizierte Instandhaltungskosten für Dach und Fach könnten sich durch Kostensteigerungen und außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen erhöhen, was zu einer Reduzierung der Liquiditätsreserve bis hin zu einer Reduzierung der Netto-Mietausschüttung führen kann. Dies ist jedoch unwahrscheinlich, da das Objekt komplett nach modernsten Vorgaben (Neubaugewährleistung) revitalisiert wird. Weiterhin verpflichtet sich der Betreiber laut Pachtvertrag zur dauernden Instandhaltung des Objektinneren und der technischen Anlagen.